Niezależnie od tego, czy wybrałeś technologię tradycyjną, czy prefabrykat keramzytowy, przed rozpoczęciem budowy domu musisz podjąć decyzję, kto wykona poszczególne etapy realizacji. Aby dokonać dobrego wyboru, należy zadać sobie kilka ważnych pytań. Po pierwsze, ile czasu mogę poświęcić na budowę? Po drugie, czy dysponuję wiedzą wystarczającą, aby planować pracę, zarządzać wykonawcami albo wykonać część prac samemu? Po trzecie, czy mogę uwzględnić w budżecie dodatkowy koszt, jakim jest honorarium dla firmy prowadzącej budowę? Zależnie od odpowiedzi na powyższe pytania możesz wybrać:
- Zlecenie prac jednej firmie.
- Zlecenie prac wielu firmom.
- System gospodarczy.
Budowa domu z keramzytu- system zlecony.
Gdy nie masz czasu, wiedzy lub nie chcesz zajmować się samodzielnie budową, możesz zatrudnić firmę, która poprowadzi całą inwestycję lub jej wybrane etapy za Ciebie. Firma taka zazwyczaj zatrudnia podwykonawców. Czyli posługuje się mniejszymi, wyspecjalizowanymi firmami i rzemieślnikami. Czasami ma zatrudnionych na stałe pracowników budowlanych, ale częściej korzysta z bazy firm partnerskich lub zwyczajnie szuka wolnych „ekip” na rynku budowlanym.
Sprawdza kwalifikacje podwykonawców, umawia na konkretne terminy, podpisuje umowy, zapewnia materiały, nadzoruje wykonane prace i z nich rozlicza. Odpowiada za porządek i bezpieczeństwo na budowie oraz za terminowość i jakość wykonanych etapów. Jeśli zdarzą się usterki i niedociągnięcia, przedstawiciel firmy powinien je zauważyć i naprawić. Gdy zdecydujemy się na budowę domu z keramzytu, znalezienie firmy, która specjalizuje się w technologii prefabrykatu keramzytobetonowego, jest bardzo istotne. Daje nam dodatkową pewność, że budową zajmą się tylko ludzie przeszkoleni i mający dużą praktykę, w tej konkretnej technice budowlanej.
Zakres prac wykonawcy inwestycji.
Zakres prac firmy zajmującej się realizacją naszej inwestycji należy wcześniej ustalić i omówić. Są firmy, które przeprowadzają kompleksowo cały proces budowy (projekt, formalności, budowa, wykończenie i zagospodarowanie terenu) lub budują dom od prac ziemnych, po stan deweloperski. Często też wykonawca, na życzenie inwestora, przeprowadza budowę tylko poszczególnych etapów, np. stanu surowego zamkniętego z instalacjami.
Gdy zatrudniamy firmę wykonawczą, bardzo ważna jest umowa, która musi zawierać wszystkie szczegóły przebiegu inwestycji. Czyli muszą być w niej opisane prace, które zobowiązuje się przeprowadzić firma , materiały, które zostaną wykorzystane i terminy poszczególnych etapów. Powinny też być zawarte w niej informacje o gwarancjach. Jest to bardzo ważne, ponieważ standardowe określenia: stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty oraz stan deweloperski nie mają jednej definicji. Są różnie interpretowane w przypadku każdej technologii. Szczególnie jest to widoczne w przypadku stanu deweloperskiego, w skład którego mogę, lecz nie muszą wchodzić gładzie, glify, ogrzewanie itd.
Obowiązki inwestora i wykonawcy.
Ważne jest też rozpisanie wszystkich obowiązków inwestora. Każdy szczegół powinien być uwzględniony i umieszczony w umowie. Wiadomo, że inwestycję w zakresie wcześniej ustalonym przeprowadza zatrudniona firma. Trzeba też ustalić, kto zapewni kierownika budowy, geodetę, kto ogrodzi teren, kto zapewni pomieszczenie sanitarne i wc, kontener na śmieci i ich wywóz itd. Inwestor musi też mieć informację, jak należy przygotować działkę i drogę dojazdową, gdyż w przypadku budowy domu z keramzytu lub montowania więźby dachowej prefabrykowanej użyty zostanie ciężki sprzęt.
Zdarza się, że po stronie inwestora jest zamówienie koparki, kruszywa, betonu itd. Są szczegóły, które wydają nam się nieistotne lub nie mamy o nich wiedzy, a mogą bardzo pokrzyżować plan budowy. Np. gdy działka jest przy ulicy, na której parkują samochody, należy poinformować sąsiadów o konieczności przeparkowania ich tak, żeby mogła stanąć ciężarówka lub dźwig. Czasem trzeba zdemontować przewód energetyczny. Nie dopilnowanie takich „szczegółów” może nieść za sobą nieprzyjemne konsekwencje. Przykładem na to, może być konieczność polewania płyty fundamentowej wodą w ciepłe dni. Gdy budowa jest oddalona od miejsca zamieszkania właściciela działki, a informacja o tym zostanie mu przekazana dopiero w trakcie robót, może to być duży problem. Inwestor jest zaskoczony, a przedstawiciel firmy tłumaczy, że nie jest to ich obowiązek, ponieważ nie ma takiego zapisu w umowie. Takich sytuacji może być bardzo dużo, dlatego zatrudniana firma powinna określić wyraźnie i drobiazgowo obowiązki inwestora i warto na to zwrócić szczególną uwagę.
Koszt budowy domu z keramzytu systemem zleconym.
Dlaczego system zlecony wydaje się droższy od pozostałych? Ponieważ, płacimy nie tylko za postawienie budynku, ale też za zarządzanie całym procesem oraz nadzór. Budowa domu jest bardzo czasochłonnym i stresującym przedsięwzięciem. Aby porównać cenę systemu gospodarczego i zleconego, nie można brać pod uwagę tylko materiałów i „robocizny”. Należy też dodać każdą godzinę , jaką spędzilibyśmy na planowaniu, szukaniu podwykonawców, nadzorowaniu ich itd. Do tego dochodzi ryzyko związane z nieprzewidzianymi sytuacjami, które ponosi za nas firma. Obliczenie budżetu na budowę systemem gospodarczym jest bardzo trudne, a dokładne oszacowanie kosztów – wręcz niemożliwe. W trakcie roku, dwóch lub więcej, ceny mogą znacznie wzrosnąć (pierwsze półrocze 2021 jest tego najlepszym przykładem). Kosztorysy domów na popularnych portalach z gotowymi projektami są bardzo często niedoszacowane. Aby się o tym przekonać, wystarczy poszukać opinii osób, które te domy zbudowały. Budowa domu będzie tańsza jeśli inwestor jest w stanie własnymi siłami zrobić część prac w czasie wolnym. W innym przypadku ewentualne różnice w cenie będą się zacierać w trakcie realizacji inwestycji. Gdy podpisujemy umowę z wykonawcą mamy określoną cenę, która będzie obowiązywać podczas całej budowy. Często pomija się też fakt, że wykonawca działa transparentnie i zgodnie z prawem. Współpracuje z legalnie działającymi i odprowadzającymi podatki podwykonawcami, którzy wystawiają za swoją pracę fakturę i dają gwarancję. Dlatego jest to system idealny dla osób, które chcą, żeby inwestycja została poprowadzona sprawnie i zgodnie ze sztuką budowlaną, a odpowiedzialność za nią będzie spoczywać na jednej firmie.